Arsa Değerlemesinde İmar Durumu Neden Belirleyicidir?

Arsa değerlemesinde en sık karşılaştığımız soru şu: "Komşu parsel benimkinin iki katına satıldı, aradaki fark nereden geliyor?" Cevap çoğu zaman tek bir belgede yazılıdır: imar durumu belgesi.

İmar durumu ne anlatır?

İmar durumu belgesi, bir parselin üzerine ne yapılabileceğini gösterir. Belgede yer alan başlıca bilgiler:

• Plan kapsamı: Parselin konut, ticaret, sanayi, turizm veya tarım alanında kalıp kalmadığı
• TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Parselin ne kadarlık bölümünün üzerine bina oturabileceği
• KAKS / Emsal: Toplam inşaat alanının parsel alanına oranı
• Yapı yüksekliği / kat adedi
• Çekme mesafeleri: Yapının parsel sınırlarından ne kadar içeride kalacağı

Bu değerler, parsel üzerinde üretilebilecek toplam satılabilir alanı belirler. Değerleme açısından bakıldığında arsanın değeri, büyük ölçüde bu üretilebilir alanın karşılığıdır.

Aynı büyüklükte, farklı değerde iki arsa

1.000 m² büyüklüğündeki iki parseli düşünelim. Birincisinin emsali 1.00, ikincisinin 0.30 olsun. Birinci parselde yaklaşık 1.000 m² inşaat yapılabilirken ikincisinde bu rakam 300 m² civarında kalır. Konum ve diğer koşullar aynı olsa bile, iki parselin değeri arasında ciddi bir fark oluşması kaçınılmazdır.

İmar dışında değeri etkileyen unsurlar

• Yola cephe uzunluğu ve cephe sayısı: Köşe parseller genellikle daha değerlidir.
• Parsel geometrisi: Düzgün geometrili parsellerde inşaat verimliliği yüksektir.
• Topoğrafya ve eğim: Eğimli arazide kazı-dolgu maliyeti artar.
• Hisse durumu: Hisseli tapularda satış ve kullanım kısıtları değeri aşağı çeker.
• Altyapı: Yol, elektrik, su ve kanalizasyon bağlantısının bulunması.
• Şerh ve kısıtlar: İrtifak hakkı, kamulaştırma şerhi, orman sınırı, kıyı kenar çizgisi.

Tarım arazilerinde durum farklı

İmarsız tarım arazilerinde değer, inşaat hakkından değil tarımsal üretim potansiyelinden gelir. Burada toprak sınıfı, sulama imkânı, ürün deseni, parselin yola cephesi ve bölgedeki satış emsalleri belirleyici olur.

Satın almadan önce mutlaka kontrol edin

Arsa alırken ilan metnindeki "imarlı" ifadesine güvenmek yerine, bağlı bulunduğu belediyeden güncel imar durumu belgesini almanız gerekir. Plan değişiklikleri, parselin durumunu birkaç yıl içinde tamamen değiştirebilir.

Arsanız için değerleme raporu talebinde bulunmak isterseniz iletişim formumuzu doldurmanız yeterli.

• arsa
• imar durumu
• emsal