Gayrimenkul Ekspertizi Nedir, Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul ekspertizi, halk arasında sıkça kullanılan adıyla "ekspertiz", bir taşınmazın belirli bir tarihteki gerçek değerinin bağımsız ve tarafsız bir uzman tarafından tespit edilmesi işlemidir. Mevzuattaki karşılığı gayrimenkul değerlemesidir. Sonuçta ortaya çıkan belgeye ise değerleme raporu ya da ekspertiz raporu denir.

Bu rapor, bir tahmin ya da emlakçı görüşü değildir. Taşınmazın hukuki durumu, fiziksel özellikleri ve bulunduğu bölgenin piyasa verileri incelenerek, kabul görmüş değerleme yöntemleriyle ulaşılan; gerekçeleri raporda açıkça gösterilen bir uzman görüşüdür.

Ekspertiz raporu kim tarafından hazırlanır?

Bankalara, mahkemelere ve resmî kurumlara sunulacak raporların, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından lisanslandırılmış gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanması esastır. Lisans, uzmanın mesleki yeterliliğini ve mevzuata uygun rapor düzenleme ehliyetini gösterir.

Lisanssız hazırlanan bir "değer görüşü", çoğu resmî süreçte kabul edilmez. Bu nedenle rapor hazırlatmadan önce, çalışacağınız uzmanın lisans durumunu sormanız önerilir.

Ekspertiz süreci nasıl işler?

1. Talep ve ön görüşme. Taşınmazın türü, konumu ve raporun hangi amaçla kullanılacağı netleştirilir. Rapor amacı, kullanılacak yöntemi doğrudan etkiler.
2. Belge toplama. Tapu kaydı, imar durumu belgesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi gibi belgeler temin edilir.
3. Yerinde inceleme. Uzman taşınmazı bizzat görür; ölçüm yapar, fotoğraflar, çevredeki emsalleri sahadan araştırır.
4. Analiz. Toplanan veriler, taşınmazın niteliğine uygun değerleme yöntemleriyle işlenir.
5. Raporlama ve teslim. Ulaşılan değer, dayanakları ile birlikte yazılı rapora dönüştürülür.

Hangi değerleme yöntemleri kullanılır?

Üç temel yaklaşım vardır ve genellikle biri esas alınıp diğerleri kontrol amacıyla uygulanır:

• Emsal karşılaştırma yaklaşımı: Aynı bölgedeki benzer taşınmazların satış verileri, farklılıklar için düzeltilerek karşılaştırılır. Konut ve arsada en yaygın yöntemdir.
• Maliyet yaklaşımı: Yapının yeniden inşa maliyeti hesaplanır, yıpranma payı düşülür, arsa değeri eklenir. Emsali az bulunan sanayi ve özel amaçlı yapılarda tercih edilir.
• Gelir indirgeme yaklaşımı: Taşınmazın ürettiği ya da üretebileceği net gelir bugünkü değere indirgenir. Otel, AVM, akaryakıt istasyonu ve enerji tesislerinde kullanılır.

Ekspertiz raporu hangi durumlarda gerekir?

• Konut kredisi ve ipotek işlemleri
• Alım-satım öncesinde gerçek değerin öğrenilmesi
• Miras paylaşımı ve ortaklığın giderilmesi davaları
• Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma dosyaları
• Şirket birleşme, devir ve sermaye artırımı işlemleri
• Kira bedeli tespiti ve kira uyarlama davaları
• Yabancı uyruklu kişilere yapılan taşınmaz satışları

Rapor ne kadar sürede hazır olur?

Konut ve iş yeri gibi standart taşınmazlarda, belgeler tamamlandıktan sonra ortalama 2-3 iş günü yeterlidir. Otel, fabrika veya enerji santrali gibi özel amaçlı taşınmazlarda süre 5-10 iş gününe çıkabilir.

Taşınmazınız için değerleme raporuna ihtiyacınız varsa, talep formumuzu doldurarak aynı gün içinde ücretsiz fiyat teklifi alabilirsiniz.

• gayrimenkul ekspertizi
• değerleme raporu
• SPK